Beim Kauf einer Immobilie richten sich viele Blicke zunächst auf den Kaufpreis, die Lage oder die Finanzierung. Ein steuerlicher Punkt gerät dabei jedoch oft in den Hintergrund: die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstück und Gebäude. Gerade beim Erwerb eines Einfamilienhauses mit Garten kann diese Aufteilung entscheidend dafür sein, wie hoch Ihre steuerlichen Vorteile später ausfallen.
Der Grund liegt in den steuerlichen Regelungen zur Abschreibung. Für die sogenannte AfA – die Absetzung für Abnutzung – darf ausschließlich der Wert des Gebäudes berücksichtigt werden. Der Anteil des Grundstücks ist steuerlich nicht abschreibbar. Deshalb wirkt sich eine sinnvolle Kaufpreisaufteilung unmittelbar auf die Höhe Ihrer jährlichen Abschreibung aus.
Beim Immobilienkauf erwerben Käufer immer zwei Bestandteile: das Grundstück und das darauf errichtete Gebäude. Aus steuerlicher Sicht werden diese beiden Teile jedoch unterschiedlich behandelt.
Ein Gebäude unterliegt mit der Zeit einer wirtschaftlichen Abnutzung. Aus diesem Grund erlaubt das Steuerrecht eine Abschreibung über viele Jahre hinweg. Das Grundstück hingegen wird als dauerhaft werthaltig betrachtet und kann daher steuerlich nicht abgeschrieben werden.
Problematisch wird es, wenn im Kaufvertrag keine klare Aufteilung des Kaufpreises vorgenommen wird. In solchen Fällen erstellt das Finanzamt selbst eine Bewertung und bestimmt, welcher Anteil auf das Grundstück und welcher auf das Gebäude entfällt. Für Käufer fällt diese Aufteilung häufig weniger vorteilhaft aus, da der Grundstücksanteil oft relativ hoch angesetzt wird.
Das führt dazu, dass der abschreibungsfähige Gebäudewert geringer ausfällt. In der Folge sinkt auch die jährliche steuerliche Abschreibung.
Gerade bei vermieteten Immobilien kann sich diese Differenz über viele Jahre hinweg deutlich bemerkbar machen und die Wirtschaftlichkeit der Investition beeinflussen.
Um steuerliche Nachteile zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Kaufpreisaufteilung bereits im Notarvertrag festzuhalten. Wird dort eindeutig definiert, welcher Teil des Kaufpreises auf das Grundstück und welcher auf das Gebäude entfällt, wird diese Aufteilung vom Finanzamt in der Regel akzeptiert – vorausgesetzt, sie ist realistisch und nachvollziehbar.
Damit eine solche Aufteilung plausibel ist, sollten verschiedene Faktoren berücksichtigt werden. Dazu gehören unter anderem der Bodenrichtwert der Lage, der Zustand des Gebäudes, das Baujahr sowie Größe und Ausstattung der Immobilie.
Wenn diese Grundlagen nachvollziehbar dokumentiert sind, sinkt das Risiko, dass das Finanzamt die Aufteilung später korrigiert.
Zur Berechnung einer sachgerechten Aufteilung werden unterschiedliche Bewertungsverfahren eingesetzt.
In der Vergangenheit wurde häufig die sogenannte Restwertmethode verwendet. Dabei wird zunächst der Bodenwert ermittelt und anschließend vom Gesamtkaufpreis abgezogen. Der verbleibende Betrag wird dann dem Gebäude zugerechnet. Diese Vorgehensweise gilt heute jedoch als veraltet und wird von Finanzbehörden nur noch eingeschränkt akzeptiert.
In der Praxis hat sich mittlerweile vor allem die Verkehrswertmethode durchgesetzt. Bei diesem Verfahren werden Grundstück und Gebäude separat bewertet und anschließend zueinander ins Verhältnis gesetzt. Dadurch entsteht eine realistischere und rechtlich stabilere Grundlage für die Kaufpreisaufteilung.
Nicht selten überlassen Immobilienkäufer die Kaufpreisaufteilung vollständig dem Finanzamt. Dadurch werden mögliche steuerliche Vorteile häufig nicht ausgeschöpft.
Vor allem bei langfristig vermieteten Immobilien kann eine optimierte Aufteilung über viele Jahre hinweg einen erheblichen Unterschied bei der steuerlichen Belastung ausmachen.
Bevor Sie eine Immobilie erwerben oder einen Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie einige zentrale Fragen prüfen:
Ein professionelles Gutachten kann dabei helfen, eine fundierte Grundlage für die Aufteilung zu schaffen. Gleichzeitig lassen sich mögliche Diskussionen mit dem Finanzamt im Nachhinein oft vermeiden.
Die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstück und Gebäude ist ein wichtiger steuerlicher Faktor beim Immobilienkauf. Sie beeinflusst unmittelbar die Höhe der Abschreibung und damit auch die steuerlichen Vorteile für Eigentümer.
Wer sich frühzeitig mit diesem Thema beschäftigt und die Kaufpreisaufteilung bereits im Kaufvertrag sinnvoll regelt, kann die AfA optimal nutzen und langfristig steuerliche Vorteile sichern. Gerade beim Kauf eines Einfamilienhauses mit Grundstück lohnt es sich daher, diesen Punkt sorgfältig zu prüfen.