Die Fed hat in ihrer letzten Sitzung die Geldpolitik vorsichtig gesteuert, während die EZB offen für Zinssenkungen im Juni ist, was viele Marktteilnehmer erhoffen. Erwarten Sie eine rasche Belebung, falls es zu diesen Zinssenkungen kommt?

Langfristige Finanzierungszinsen, wie z. B. für 10-jährige Immobilienkredite, reflektieren bereits voraussichtliche Entwicklungen. Eine vorherige Senkung der Finanzierungszinsen im Dezember 2023 aufgrund erwarteter Leitzinsanpassungen zeigte wenig Auswirkungen auf die Zinssätze. Obwohl die Inflation günstiger als prognostiziert verläuft, könnte eine weitere leichte Zinsreduktion erfolgen, jedoch eher graduell. Dennoch wird keine abrupte Verbesserung der Finanzierungssituation auf dem Immobilienmarkt erwartet. Die steigenden Neuvertragsmieten und die neue Sonder-Abschreibung dürften jedoch das Transaktionsgeschehen wieder ankurbeln.

Aktuell verweilen viele Immobilien längere Zeit auf dem Markt, wodurch Käufer:innen Verhandlungsspielraum haben. Wie lange wird dieses Zeitfenster voraussichtlich offen bleiben?

Es ist anzunehmen, dass sich dieses Zeitfenster relativ schnell schließen wird. Der Rückgang im Wohnungsbau verschärft die Knappheit von Wohnraum, verstärkt durch die starke Zuwanderung in Großstädte, auch durch dringend benötigte internationale Fachkräfte. Mit steigenden Neuvertragsmieten und der Gewöhnung an das aktuelle Zinsniveau wird die Nachfrage nach Kaufobjekten wieder steigen, was den Wettbewerb um Immobilien erhöht. Insbesondere in Ballungszentren mit guter Energiebilanz gibt es derzeit kaum Preisnachlässe. Nur Immobilien mit Renovierungsbedarf in abgelegenen Gebieten könnten weiterhin einen Käufermarkt darstellen.

Im Jahr 2023 sanken die Preise für Eigentumswohnungen in den sieben Top-Metropolen durchschnittlich um 5,8 Prozent, laut Daten des Statistischen Bundesamtes – der größte Rückgang seit etwa 60 Jahren. Wie schnell könnten sich die Preise erholen und in welchen Städten könnte dies besonders schnell geschehen?

Es wird erwartet, dass die Wohnungspreise bereits in diesem Jahr wieder steigen, wenn auch nicht so stark wie in den 2010er Jahren. Aufgrund der Prognose des DIW für nur 177.000 neue Wohnungen im Jahr 2025 bei einem deutlich höheren Bedarf steigen die Neuvertragsmieten rasant, von 4 Prozent im Jahr 2020 auf jetzt 6 Prozent jährlich. Dies macht Immobilien attraktiver, insbesondere da langfristig niedrigere Zinsen erwartet werden. Die lokale Nachfrage, bestimmt durch Haushaltszahlen und Einkommensentwicklung, ist jedoch entscheidend für die Preisentwicklung. Großstädte wie Berlin und München, wo vor allem Dienstleistungsunternehmen tätig sind und das Einkommenswachstum dynamischer ist als im Industriesektor, dürften besonders stark wachsen.

Personen, die vor etwa zehn Jahren eine Immobilie erworben haben, konnten sich zu deutlich niedrigeren Zinssätzen finanzieren. Kürzlich äußerte sich JPMorgan-Chef Jamie Dimon zur langfristigen Möglichkeit deutlich höherer Zinsen. Sollten Immobilienkäufer:innen jetzt auf fallende Zinsen spekulieren?

Kurzfristige Zinsprognosen sind immer herausfordernd, da sie stark von Erwartungen über die Inflationsentwicklung, kurzfristige Zinssätze und die allgemeine wirtschaftliche Lage abhängen. Langfristig ist jedoch ein Rückgang der Zinsen zu erwarten, da die demografische Entwicklung in den Industrieländern, insbesondere die steigende Lebenserwartung, die Sparquote erhöht. Mehr Ersparnisse bedeuten mehr Angebot auf dem Geldmarkt und sinkende Zinsen. Diese Aussicht nützt jedoch nicht sofortigen Anlegern oder Eigenheimkäufern. Eine teilweise Finanzierung mit kürzerer Zinsbindung könnte jedoch genutzt werden, um von dieser Entwicklung zu profitieren, unter Berücksichtigung möglicher Risiken, z. B. geopolitischer Unsicherheiten.